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≪宅建試験対策≫民法上の売買契約とは?贈与契約とは?売主の担保責任の重要論点まとめ!

「債権」は、宅建の本試験では、毎年4問出題されます

範囲も広く、論点もたくさんあるのでいくら対策しても見たことない問題が出ることもあります。

難易度も幅が広いので、勉強してもなかなか点数が伸びにくい分野です。

しかし、丸々捨ててしまったら他の教科での挽回が厳しくなるので、易しい問題は得点できるように勉強しておきましょう。

 

民法上の売買契約とは?贈与契約とは?売主の担保責任の重要論点まとめ!

 

売買契約」とは、売主が特定の財産権を買主に移転することを約束し、他方、買主は売主に対して代金を支払うことを約束することによって効力を生じる契約のことをいいます。

 

不動産などの売買契約締結の際に、当事者の一方から相手方に対し交付される金銭のことを「手付」といいます。

 

売買契約が成立すると、その効力として売主・買主にそれぞれの権利と義務が発生します。

 

売主が負う義務は、「所有権移転義務」と「担保責任」です。

 

買主が負う義務は、「代金支払い義務」です。

 

売主の担保責任」とは、売買によって買主の取得した権利または物に不完全な点(瑕疵)がある場合に売主が負う無過失責任のことをいいます。

 

瑕疵担保責任」とは、売買契約の目的に隠れた物理的欠損や法律的欠損があった場合に、売主はその欠損について故意・過失がなくても保証しなければならない責任のことをいいます。

 

贈与」とは、当事者の一方が財産を無償で与える意思表示をし、相手方がそれを承諾することによって成立する契約です。

 

売主の担保責任・瑕疵担保責任は宅建民法の中でも、トップクラスの超重要論点です。

 ややこしくて、暗記しずらいですが宅建対策をする上で絶対捨てることはできません。

 出題確率も高いので、重要論点をまとめています。

 宅建合格の必須項目なので、がんばって勉強しましょう!

 

手付とは?

 

手付」とは、契約の締結にあたり、当事者の一方から相手方に対し交付される金銭のことをいいます。

 

手付の種類は下記の3つに大きく分けれれます。

 

  •  証約手付:契約が締結されたことを証拠として交付される手付
  • 違約手付:違約罰として交付される手付
  • 解約手付:契約の解除権を留保するために交付される手付

 

宅建試験で手付という言葉は原則、「解約手付」を指します。

 

(解約)手付による契約解除は、相手方が履行に着手する前に行う必要があります。

 

手付について詳しい解説はこちらです↓

www.taxtukengoukaku-kagi.com

 

 

売買契約の売主の義務と買主の義務

 

売買契約などの双務契約が成立すると、その効力として互いにそれぞれ権利と義務が発生します。

 

売主が負う義務は下記の2つです。

 

  • 財産権移転義務:売買の目的物の所有権を売主に完全に移転する義務
  • 担保責任:売買において目的物が契約内容と不適合があったり、目的物に欠陥があったりする場合に売主が負う責任

 

買主が負う義務は「代金支払い義務」です。

 

買主が負う代金支払い義務には、下記のふたつの場合は代金の支払いを拒絶することができます。

 

  • 他人が売買の目的に権利を主張する場合
  • 目的物に他人が担保物権を有する場合

 

売買契約の売主の義務・買主の義務について詳しい解説はこちらです。↓

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売主の担保責任

 

売主の担保責任」とは、売買によって買主の取得した権利または物に不完全な点(瑕疵)がある場合に売主が負う無過失責任のことをいいます。

 

買主の取得した権利または物に不完全な点(瑕疵)がある場合に売主の担保責任が生じる場合としては下記の5つの場合があります。

 

  1. 全部他人物売買権利の全部が他人に属するためにその権利を買主に移転できない場合
  2. 一部他人物売買権利の一部が他人に属するためその権利を買主に移転できない場合
  3. 数量が不足:数量不足、または一部が契約時に滅失していた場合
  4. 権利の制限:他人の用益権によって権利が制限を受けている場合
  5. 抵当権の実行他人の担保物権の実行により買主が所有権を失った場合

 

この5つの場合で宅建試験で押さえるべき場合は「全部他人物売買」「一部他人物売買」「抵当権の実行」です。

 

買主の取得した権利または物に不完全な点(瑕疵)がある場合に売主に対する責任の追及の手段は下記の3つがあります。

 

 

買主の取得した権利または物に不完全な点(瑕疵)がある5つ場合と買主がその事実について善意か悪意かによって、売主に対する責任追及の3つの手段のどれが認められるかが異なります。

 

売主の担保責任が生じる場合 買主の
善意・悪意
契約解除権 損害賠償請求権 代金減額請求権 権利行使
期間
全部他人物売買 善意 制限なし
悪意 × 制限なし
一部他人物売買 善意
(目的不達成時)
事実を知ってから
1年以内
悪意 × × 契約時から
1年以内
数量が不足 善意
(目的不達成時)
事実を知ってから
1年以内
悪意 × × ×
権利の制限 善意
(目的不達成時)
事実を知ってから
1年以内
悪意 × × ×
抵当権の実行 善意 制限なし
悪意 制限なし

 

 

売主の担保責任について詳しい解説はこちらです。↓

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売主の瑕疵担保責任

 

瑕疵担保責任」とは、売買契約の目的に隠れた物理的欠損や法律的欠損があった場合に、売主はその欠損について故意・過失がなくても保証しなければならない責任のことをいいます。

 

買主は売買契約の目的物に瑕疵があることについて善意無過失なら、売主に瑕疵担保責任を追及することができます。

 

追及することのできる権利は下記の通りです。

 

 

 

売主の担保責任」では追及することのできた「代金減額請求権」は行使することはできません。

 

瑕疵担保責任を追及できる期間(権利行使期間)は瑕疵を発見してから1年間です。

 

瑕疵担保責任を追及する権利は、引渡しを受けてから10年で消滅します

 

 

瑕疵担保責任が生じる場合 買主の
善意・悪意
契約解除権 損害賠償請求権 代金減額請求権 権利行使
期間
消滅時効
目的物に隠れた瑕疵があった場合 善意無過失
(目的不達成時)
× 瑕疵を発見してから
1年以内
引渡しを受けたときから
10年
悪意有過失 × × × × ×

 

贈与契約

 

贈与」とは、当事者の一方が財産を無償で与える意思表示をし、相手方がそれを承諾することによって成立する契約です。

 

書面によらない贈与はいつでも撤回することができます

 

ただし、履行の終わった部分については撤回することはできません

 

贈与は無償で行われるので、贈与者は贈与の目的物に瑕疵または不存在についての責任は負いません

 

しかし、贈与者が瑕疵について知りながら受贈者に告げなかったときは責任を負います。

 

贈与契約について詳しい解説はこちらです。↓

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